CONTEXTE

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) renseigne depuis 2006 sur la performance énergétique d’un logement en évaluant sa consommation d’énergie (l’étiquette énergie) et ses émissions de gaz à effet de serre (l’étiquette climat). Jusqu’alors, c’est un document qui devait obligatoirement être remis à titre informatif, et parmi un ensemble d’autres diagnostics (amiante, plomb, termite…), lors d’une transaction immobilière ou d’une location.

Source : site actimmo

Ce document de référence bénéficiait cependant d’une confiance très relative de la part des particuliers et des professionnels du secteur de l’immobilier.

C’est pourquoi, la loi portant sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique de 2018, dite loi ELAN, a posé les premières bases de la réforme du DPE. Cependant, il a fallu attendre des compléments apportés par la loi Énergie Climat de 2019 pour redéfinir la notion de « logement à consommation énergétique excessive » (passoire thermique) et plus globalement l’ensemble des seuils de performance.

Cette refonte du cadre réglementaire a permis l’entrée en vigueur de la réforme du DPE au 1er juillet 2021 : Un travail législatif nécessaire pour créer les conditions de son opposabilité juridique.

LES 6 NOUVEAUTÉS À RETENIR

  • 1

LA FIABILISATION DU DPE

C’est une expression que l’on a beaucoup entendue au cours des derniers mois, mais qu’est-ce que cela signifie ? L’arrêté du 31/03/2021 généralise le recours à la méthode conventionnelle de calcul – dite « 3CL DPE 2021 » – et supprime définitivement la méthode dite « sur facture » qui permettait d’évaluer l’étiquette énergie d’un logement sur la base de factures passées, conduisant trop souvent à la présentation de « DPE vierges » en l’absence de facture (qui représentent aujourd’hui 20% des DPE).

Cette homogénéisation de la méthode de calcul constituait un prérequis nécessaire pour rendre le DPE juridiquement opposable.

Quid d’un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 :

La durée de validité d’un DPE est de 10 ans à l’exception des DPE réalisés avant le 01/07/2021

  • 2

LE DPE DEVIENT OPPOSABLE

Jusqu’à présent obligatoire, mais à valeur informative, le DPE devient, avec la réforme, juridiquement opposable, au même titre que les diagnostics plomb, amiante ou termite par exemple. Seule la partie sur les recommandations de travaux reste délivrée à titre indicatif.

Concrètement, cela signifie qu’un vendeur, bailleur ou agent immobilier engage désormais sa responsabilité contractuelle envers son acquéreur ou locataire sur les performances énergétiques du bien qu’il vend ou loue. Autrement dit, suite à la réalisation d’un autre DPE pour prouver qu’il a été trompé au moment de l’acquisition ou de la signature du bail, l’acquéreur ou le locataire pourra engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur devant un tribunal, à condition que l’irrégularité constatée dans le DPE lui cause un préjudice.

Le vendeur ou le bailleur pourra alors se retourner contre le diagnostiqueur qui engagera dès le 01/07/2021 sa responsabilité contractuelle (envers son donneur d’ordre : vendeur ou bailleur) ou délictuelle si c’est le « bénéficiaire indirect » du DPE (acquéreur ou locataire) qui demande directement réparation. La preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, entre la faute et le préjudice subi, devra alors être établie (classiques de la responsabilité civile).

Les données d’entrée doivent être justifiées, elles sont déterminantes pour obtenir un état des lieux fiable (retrouver la liste des données d’entrée collectées en annexe 1 du guide du diagnostiqueur)

  • 3

LES NOUVEAUX SEUILS DE L’ÉTIQUETTE ÉNERGIE

Auparavant, le DPE présentait deux étiquettes : l’étiquette énergie (qui traduit la consommation d’énergie primaire du bien) et l’étiquette climat (qui expose son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre). Avec la réforme, les seuils séparant les 7 classes (de A à G) de l’étiquette énergie seront désormais calculés selon 2 facteurs à satisfaire en même temps : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Ces nouveaux « double-seuils » ont pour conséquence de faire « changer de classe » environ 1,6 millions de logements :

  • 800 000 logements F et G vont sortir du statut de passoires et passer en classe E : il s’agit de logements chauffés à l’électricité (75%) et au bois (25%) ;
  • 800 000 logements E vont passer en classe F ou G et être qualifiés de passoires thermiques : 75% d’entre eux sont chauffés au fioul.

Cette nouveauté défendue par le gouvernement a pour objectif de faire du DPE un outil qui puisse orienter la politique publique de rénovation énergétique vers les logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre.

  • 4

LE DPE INTÈGRE DE NOUVEAUX USAGES

En complément des 3 usages actuels (chauffage, rafraîchissement, eau chaude), le nouveau DPE va intégrer deux usages supplémentaires dans le calcul de l’étiquette énergie : l’éclairage et les auxiliaires.

Notons que la réforme apporte également des mises à jour des scénarios météo, la prise en compte de l’altitude ou de la performance d’équipements plus récents, etc.

  • 5

UN NOUVEAU FORMAT POUR LE DPE

L’ensemble des évolutions techniques et juridiques précitées s’accompagnent d’une évolution ergonomique du DPE : un design plus moderne et l’introduction d’éléments de synthèses graphiques et pédagogiques. Par exemple, si le logement n’est pas encore équipé d’un système de production d’énergie renouvelable, le DPE devra présenter les diverses solutions qui existent sous forme d’images. Il instaure également un schéma relatif aux déperditions de chaleur, ainsi que des solutions pour améliorer le confort d’été.

Une des principales nouveautés concerne les recommandations de travaux : elles étaient auparavant formulées sous forme de lots indépendants. Avec la réforme, elles seront présentées sous forme de 2 scénarios de travaux :

  • le 1er visant l’étiquette E (= sortie du statut de passoire énergétique) ;
  • le 2nd visant l’étiquette A ou B (= rénovation globale et performante).

Les recommandations sont complétées par une information sur l’existence d’aides et une incitation à se rendre sur la plateforme www.france-renov.gouv.fr.

Enfin, relevons la révision des conditions d’affichage du DPE, avec notamment une présentation du montant moyen des factures énergétiques du logement en page de garde.

  • 6

LE DPE COLLECTIF DEVIENT OBLIGATOIRE EN COPROPRIÉTÉ

Au 1er juillet 2021, la disposition permettant à un DPE à l’immeuble de valoir DPE à l’appartement pour chacun des lots est supprimée.

Cette disposition est remplacée par la possibilité de générer des DPE à l’appartement lors de la réalisation d’un DPE à l’immeuble par extrapolation. 

Précédemment, le DPE collectif était obligatoire depuis 2017 seulement pour les logements collectifs de moins de 50 lots équipés d’un chauffage collectif.

L’ensemble des copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, devront maintenant faire l’objet d’un Diagnostic de Performance Énergétique collectif (DPE collectif).

Cette disposition entre en vigueur aux dates suivantes :

  • 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots : Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes
  • 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
  • 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

Les copropriétés de plus de 15 ans devront élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) définissant les modalité d’utilisation du Fonds Travaux.

Le DPE collectif n’est pas le seul document pouvant attester l’efficacité énergétique d’une copropriété. Le Diagnostic Technique Global (DTG) et l’audit global peuvent également remplir ce rôle.

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COMBIEN ÇA COÛTE ?

Selon les chiffres de l’ADEME, un DPE pour un logement individuel varie entre 100 et 250 € TTC. Pour un logement collectif, il peut coûter entre 960 et 1 800 € TTC par bâtiment. Le prix varie selon différents critères, notamment selon le nombre de logements, les caractéristiques du bâtiment, la superficie totale du logement ou encore le système de chauffage utilisé.

Voir notre article sur les aides financières à la rénovation énergétique en maison individuelle et en copropriétés.

LES CONSÉQUENCES DE CETTE RÉFORME POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

ANNONCES IMMOBILIÈRES : OBLIGATION D’INFORMATION RENFORCÉE

Selon une disposition de la loi Énergie Climat de 2019, les annonces immobilières (vente et location) présentées en agence et sur les plateformes numériques devront obligatoirement faire figurer l’étiquette énergie du DPE, l’étiquette climat, et « le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE » à partir du 1er janvier 2022.

A cette même date, les annonces (vente et location) concernant les biens classe F et G devront indiquer que le logement est à consommation énergétique excessive, et ce « par une police au moins égale à celle des caractères de l’annonce ». L’annonce devra également rappeler l’interdiction de dépasser ce seuil à compter du 1er janvier 2028.

En cas de manquement à cette obligation d’information, le professionnel encourt une amende administrative pouvant atteindre 3 000€ pour une personne physique et 15 000€ pour une personne morale (Code de la Construction et de l’Habitat).

LE DPE DEVIENT UN CRITÈRE DE LOCATION

(à lire aussi : Bientôt la fin des locations de passoires thermiques)

En effet, l’évolution du décret Décence du 11/01/2021 introduit la performance énergétique parmi les critères de définition de la décence d’un logement. Pour rappel, le bailleur a pour obligation de mettre à disposition du locataire un logement décent. En cas de manquement à cette obligation, le locataire est en droit d’exiger la mise en conformité du logement et donc, dans ce cas précis, la réalisation de travaux de rénovation. Cela constitue indirectement une obligation de rénovation, celle-ci se fera en trois phases : obligation de réalisation d’un audit énergétique, gel des loyers et interdiction de mise en location.

Cette mesure s’inscrit dans la politique publique de lutte contre la précarité énergétique, visant l’exclusion des passoires énergétiques (classes F et G) du marché locatif à l’horizon 2028.

A noter que la mesure encadrant l’obligation de réaliser un audit par une entreprise qualifié RGE Étude, pour les logements en classe énergétique F et G est décalée au 1er septembre 2022.

Entre fiabilisation et opposabilité, ce travail de refonte réglementaire fait du nouveau DPE, un outil central de la politique publique de rénovation énergétique des logements, et de la lutte contre les passoires énergétiques avec leur sortie du marché locatif à l’horizon 2028.

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